Lalanza Inmobiliaria

El dato adelantado de la inflación de febrero, que se ha situado en el 2,8% en tasa interanual, ha vuelto a poner de actualidad el tope del 3% impuesto por el Gobierno a la subida de los precios del alquiler en la renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en 2024.

Según consta en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y han confirmado varios expertos, en caso de que la cifra definitiva del Índice de Precios de Consumo (IPC) cierre por debajo del 3%, se deberá aplicar ese porcentaje, y no el 3%, al incremento anual de las rentas. La LAU establece que la actualización de las rentas de alquiler se realiza de manera anual, siempre que conste en el contrato, y cuando el índice que se aplique nunca exceda de la última variación del IPC que esté publicada.

Los expertos coinciden en que siempre primará el acuerdo particular entre arrendador y arrendatario en la actualización anual del contrato del alquiler. Sin embargo, en ausencia de acuerdo, el incremento no podrá ser superior al 3% establecido por el Gobierno.

Desde los servicios jurídicos de AMADEI se considera que, no habiendo sido modificado ni suprimido el art.18 de la LAU por la Ley por el Derecho a la Vivienda, dicho precepto está en plena vigencia y resultaría de aplicación en el caso de que el IPC se sitúe por debajo del límite del 3% fijado por el Gobierno.

"Esto es así porque dicho límite actúa únicamente como tope, por lo que, si en el contrato de arrendamiento de vivienda se ha pactado la revisión de la renta conforme al IPC -lo que ocurre prácticamente en todos los casos- habrá de estarse a éste siempre que se sitúe por debajo de los límites del 3% fijados por el Gobierno", ha destacado Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña AMADEI.

"Establecemos dicho criterio con la mayor de las cautelas y en sintonía con la política gubernamental que inspira la redacción del Real Decreto-Ley 6/22, que lo que pretende es beneficiar y proteger al arrendatario y, caso de aplicarse el límite del 3% en un momento de actualización de la renta con un IPC inferior, se le estaría claramente perjudicando. No decimos que dicho espíritu protector hacia el arrendatario sea mejor o peor, sino que es el que es y por tal motivo alcanzamos el criterio puesto de manifiesto", ha concretado.

Cómo se ha regulado hasta ahora la renovación anual de los alquileres de viviendas

Desde el 31 de marzo de 2022, la actualización anual de las rentas de alquiler de vivienda habitual se encuentran limitadas y ya no están referenciadas al IPC, que es el principal índice de referencia para este tipo de contratos. En 2022 y 2023, el tope máximo de subida fue del 2%, referenciado al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). 

El Gobierno intervino para paliar los efectos de la guerra en Ucrania en la economía, como las subidas de los precios de la energía y los carburantes, el encarecimiento de las materias primas y, por tanto, de los precios de los alimentos y la cesta de la compra, que impactan directamente sobre el IPC. En aquellos meses de incertidumbre, la inflación llegó a superar el 10% durante algunos meses.

El Ejecutivo de Pedro Sánchez fue renovando las medidas para luchar contra el impacto económico de la guerra en Ucrania en junio de 2022, en diciembre de 2022, en junio de 2023 y diciembre de 2023, pero ya dejó la parte de los alquileres a La Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023.

Así, la Ley de Vivienda establece que los contratos de alquiler vigentes desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2024 que se revisen no podrán incrementar su valor más de un 3%, aunque la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esta actualización, siempre que sea un pequeño tenedor. Sin embargo, cuando no exista acuerdo entre ambas partes, la variación anual de la renta no podrá exceder del 3%.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), el limite de la variación anual de la renta no podrá superar tampoco el 3%, exista o no pacto entre las partes.

"En el caso que el IPC interanual sea inferior al 3% en el momento de actualización de la renta, se aplica el IPC interanual. En el caso que en el momento de actualización de la renta el IPC interanual sea superior al 3%, el arrendatario tiene derecho a exigir que no se aplique más allá del 3%", concreta Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de ANAI y AIC.

Si en el contrato de arrendamiento no aparece que tiene que producirse una renovación anual de la renta, no cabe a lugar que se actualice el precio inicial alquiler, recuerdan los expertos.

Si la renovación anual aparece en el contrato, pero no se concreta el índice de referencia, el alquiler se actualizará en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Se sobreentiende que en caso de que sí se concrete un índice, se aplicara la tasa que corresponda.

Pero hacen esta aclaración, de que ese incremento anual de la renta no podrá exceder de la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de la actualización.

Por otro lado, la Ley de Vivienda también introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda en sustitución al IPC utilizado hasta ahora.